По данными консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиционных вложений в складскую недвижимость России за январь-май 2024 года вырос в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 50 млрд. рублей. Это максимальный среди сопоставимых показателей с 2000 года.
О том, почему инвестиции в складскую недвижимость стали выгодным вложением, и как не «просчитаться» с приобретением склада, поговорили с генеральным директором AXELOT CONSULT Павлом Логиновым.
-С чем связан рост интереса инвесторов к складской недвижимости?
Торговля в России приближается к мировым показателям (WB и OZON вошли в ТОП-10 мирового рейтинга маркетплейсов), а складская инфраструктура значительно отстает в масштабах. Активно строятся и традиционные компании, которые также нуждаются в дополнительных площадях. Низкий же уровень вакантных складов для аренды, диктует повышение ставки и, соответственно, необходимость активно искать возможности на рынке, что влечет за собой интерес к новой складской недвижимости будущих собственников. С другой стороны, нельзя не учитывать фактор значительного потенциала складской инфраструктуры именно с точки зрения инвестиций. Для крупного капитала осталось не так много идей, куда можно вложиться с хорошей доходностью.
-Компаниям сейчас выгоднее купить собственный склад или арендовать его?
В большей степени это зависит от самой компании, чем от момента. Если компания имеет кратный рост год к году, строить собственный склад может быть сложно в связи с непониманием необходимого объема. Компании, имеющие более стабильные доли на рынке, выбирают строительство собственного склада как вложение средств, безопасность, стабильность и возможность создать эффективный склад «под себя». Тем не менее, существует ряд методик, которые с одной стороны позволяют при проектировании учитывать динамику развития, а с другой – правильным образом формировать очереди застройки и, соответственно, распределять инвестиции.
— Про что нужно обязательно помнить, определяясь с технологией и наполнением складского комплекса?
В погоне за созданием эффективного склада «под себя» важно не упустить, что склад — это недвижимость на 50-100 лет, и когда-то вероятно другое использование или продажа. Универсальность или возможность переформатирования склада необходимо продумывать на моменте проектирования концепта. Уже стал классическим примером случай из практики AXELOT CONSULT, когда выбранная заказчиком модель позволяла включать или выключать режим 3PL-оператора в зависимости от сезонного фактора.
-Как быстро окупаются вложения в склад? Насколько это выгодное вложение?
Окупаемость — это расчет, и он может быть сделан с разными допущениями и факторами. Есть объекты, которые окупаются за 7 лет, есть те, которые окупаются за 15 лет и более. Горизонты планирования и требования к окупаемости проектов и вложений зависят от самих компаний. Время показывает, что склады — это очень выгодное и стратегическое вложение и, по моему мнению, эта тенденция сохранится на долго.
-Как рассчитать сроки окупаемости и что важно учесть?
Расчет может быть как очень простым, когда все вложенные капитальные расходы будут поделены на стоимость аналогичной аренды за период, тем самым мы получим количество периодов как срок окупаемости. Также расчет может быть более сложным, большой многофакторной моделью с несколькими разными сценариями с учетом стоимости денег во времени, динамикой заработных плат в регионе, спецификой бизнеса, перспективой тиражирования технологии на новые объекты и многого другого.